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疫情期间这几种情况能要求房东减免租金吗?业

2020-07-06 19:10

央广网北京2月11日消息(记者王晶)昨天(10日),全国部分地区迎来春节后首个工作日。可眼下疫情当前,有些企业无法开工、员工无法正常返工,或无法进入租住小区,房东或业主是否应当减免租金,或免责解除房屋租赁合同?针对以上问题,记者专访了京师律师事务所、北京康达(沈阳)律师事务所的两位律师。

对于疫情之下个人房屋租赁问题,北京康达(沈阳)律师事务所刘嘉熙在接受记者采访时谈到,主要是要着眼于与房东签订合同的基础变化和合同目的的实现。

具体而言,刘嘉熙提醒大家,若因疫情导致承租人在疫情期间无法使用房屋的居住功能的,可主张减免租金。“比如小区封闭,不能随意进出,或租赁房屋所在的小区被封锁,业主拒绝让租户入住等。”她还补充道,如果已至租金支付期限,双方可协商延期支付,即使未能协商一致,承租方未能按约定日期支付,而在国家或地方政府规定的复工日期支付租金的,可以理解为租金支付时间遇法定节假日顺延,不属于迟延支付,不构成违约。

另外,如果因疫情防控需要,被隔离、治疗或被采取其他措施致使不能继续租住房屋的,如何处理?江苏宁联律师事务所南京鼎力邦律师团队张成亮律师认为,可据《合同法》第一百一十七条规定解除租赁合同,根据具体情况,主张部分或全部免除违约责任。当然,此种情形是需要租户及时通知出租人,通知到达出租人租赁合同解除,同时需要租户提供相关证据证明(存在因疫情防控被隔离、治疗及其他相关情形)。

而对于长租公寓运营方以新冠肺炎为由要求房屋业主减免1个月房租的情况,刘嘉熙分析称,根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》相关条款,法律上并未规定发生不可抗力,就可免除长租公寓支付租金的义务,长租公寓要求房东免除租金并无法律依据,拒不支付租金的行为属于违约。

“住房租赁属于市场行为,不应强制要求任何一方减免房租。”作为业内人士,易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时也表达了同样的观点,疫情同样会给房东带来损失,长租公寓不能把这一风险完全推给房东来承担。若合同无明确约定,应由政府、企业、个人等多方合作共渡难关。

刘嘉熙也建议,其实能否减免租金不能一概而论,需要根据租赁房屋受疫情影响程度、影响持续时间等因素综合考量。法院要兼顾出租方和承租方的利益,如果直接支持免除租金,则相当于豁免了承租方支付租金的义务,反而令出租方承受经济损失等不利后果,过犹不及,也是不可取的。

对于企业而言,京师律师事务所律师许浩建议,大家应该首先关注一下当地政策。比如,北京市政府出台的政策规定,中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。

除去政策因素外,许浩认为,企业可从以下法律角度进行维权。首先,对于租赁房屋的用途为用于生产经营,已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的的,则应当免除租金。

“比如武汉封城,或政府明令禁止开业的区域或场所,如电影院、KTV、健身房等聚集型活动业态,直接导致租赁房屋使用的功能严重降低,或房屋不能正常利用”,他认为,对此法院亦可酌情减免部分租金。

他具体解释道,这种属于因政府及有关部门为防治新冠肺炎,而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。又如,因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的,或受疫情影响收益明显减少甚至亏损的,也可请求减免部分租金。

另外,许浩也讲到,如开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益,对这种情形,他认为,亦不可请求减免租金。而对于承租其他经营用房的,在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的业主或企业,许浩呼吁更多政府部门给予一定的资金补贴。

不管是个人还是企业,关于房租减免问题,许浩提醒,要先理解“不可抗力”一词,《民法总则》第一百八十条第二款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

他谈到,从目前来看,多省市启动重大突发公共卫生事件I级响应,世界卫生组织将新冠肺炎列为“国际关注的突发公共卫生事件”,可见疫情的暴发,对个体来讲具有不可避免、不可克服的特性,参考“非典”疫情期间的司法实践,认定新冠肺炎属于不可抗力具有正当性。

他举例称,比如受疫情影响,有些房屋承租者,特别是外地务工者无法正常返还务工所在地使用已承租的房屋,承租人可依据“不可抗力”的有关合同规定,请求减免部分租金;或娱乐厅、游乐场等营业性店面租赁,因防疫措施的规定强制关闭了门店,确实因不可抗力出现了亏损,影响巨大,无力承担租赁合同的责任,而要求减免租金是合理的。

在合同解除的具体实践方面,许浩具体解释道,一般来讲,不可抗力产生的法律后果有两个。一是可作为合同的法定解除事由。《合同法》第九十四条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。二是作为民事责任的免责事由。《合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。

但他也提到,对不可抗力的适用应谨慎,不能不加区分全部适用。鉴于疫情的影响,相关方可按照签署的租赁合同共同协商租金减免为宜。

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